힐스테이트 동대구 센트럴 투자 또는 내집마련으로 보고 계시나요? 대구 미분양 물량이 많아서 현재 미분양 상태인 힐스테이트 동대구 센트럴은 시장 상황으로 인해 원래 입지 가치를 인정 받지 못하고 있는 걸까요? 오늘 힐동센 분양가 안전마진 분석을 해보겠습니다.
힐스테이트 동대구 센트럴
2024년 대구 미분양 아파트를 보시면 7월 기준 총 대구 미분양이 9,533개입니다. 이는 전국에서 대구가 미분양이 가장 많습니다. 그래서 입지가 좋은 곳임에도 미분양이 날 수도 있는 곳이 현재 2024년 대구 부동산의 상황입니다.
힐스테이트 동대구 센트럴 역시 분양 이후 미분양이 발생했고, 발 빠른 투자자들이 물량을 소진 했으며 현재 남은 물량은 대형 평수 이거나 저층만 남은 상황입니다. 대구 부동산에 투자 또는 내집마련을 고민중이신 분들은 오늘 포스팅을 참고해주세요.
힐스테이트 동대구 센트럴 분양가
- 84타입 분양가: 약 6억
- 106타입 분양가: 약 9억
- 124타입 분양가: 약 11.5억
위치
주소는 대구 동구 신천동 137-1번지입니다. 1호선 동대구역과 2호선 범어역 사이에 위치한 아파트입니다. 1호선 동대구역과의 거리는 1km 도보로 15분, 2호선 범어역과의 거리는 1.2km 도보로 18분 소요됩니다.
입주 예정일
2026년 4월 입주 예정입니다.
공급 규모
481세대 공급합니다.
아파트 커뮤니티 시설
힐동센은 대단지 아파트는 아니지만 아파트 커뮤니티 시설이 괜찮습니다. 다만, 세대수가 작아서 시설 규모는 작을 것으로 예상됩니다.
- 교육시설: 어린이집, 상상도서관
- 운동시설: 피트니스센터, 실내골프연습장
- 편의시설: 경로당, 클럽하우스, 게스트하우스
힐스테이트 동대구 센트럴 입지
힐스테이트 동대구 센트럴 입지는 좋습니다. 동구이지만 수성구 범어동과 근접한 곳이라 범어동 학원가 이용이 편리하고 주변에 신세계백화점, 이마트 등의 생활 환경에 도움이 되는 상권도 많습니다.
더군다나 힐동센을 주변으로 더샵디어엘로, MBC부지주상복합, 더센트럴화성파크드림, 범어자이아이파크, 힐스테이트 범어 센트럴등 신축 브랜드 아파트들이 많이 들어오므로 향후 입지 가치를 올라갈 거라 예상합니다.
다만, 직접 임장을 가서 느낀 점은 아파트 주변이 너무 어수선하고 살기에 안락하다는 느낌이 없었습니다. 아무래도 상업지에 지어지는 소규모 주상복합 이다 보니 주변 정리까지 하기에는 힘들었을 거라 생각합니다.
아이가 있는 부모들 보다는 신혼부부, 1인가구 한테 선호도가 더 높을 거 같아보였습니다.
교통
대구 도시철도 1호선 동대구역까지 1km, 도보로 15분 소요, 2호선 범어역까지 1.2km 도보로 18분 소요됩니다. 현재는 역세권이라고 말하기에는 애매하지만 향후 엑스코선이 2026년 착공, 2030년까지 개통 예정 되어있습니다. ( 물론 연장 될 수도있습니다.)
엑스코선이 개통 되면 동대구역과 범어역 사이를 이어주는 벤처밸리네거리역이 생김으로 교통이 좋아지고 KTX이용, 범어동 학원가 이용이 편리해질 전망입니다.
학군
힐동센은 수성구와 근접한 곳이지만 동구 신천동입니다. 수성구와 배정 초등학교, 중학교가 다릅니다. 초등학교는 신천초등학교 배정이 예정 되어있으며 도보로 10분정도 소요됩니다.
중학교는 청구중으로 갈 확률이 높은데 청구중이 학업성취도가 괜찮습니다.
하지만 동대구역부터 범어역까지는 상업지이므로 빌딩, 모텔, 유흥주점이 많아서 아이들 교육시키기에는 주변이 좋은 환경은 아니지만 범어동 학원가를 가깝게 이용할 수있는 점은 굉장한 장점이긴 합니다.
상권
상권은 선호상권과 비선호상권으로 나누어서 볼 수있습니다.
선호상권은 동대구역 신세계백화점, 이마트 만촌점, 현대아울렛 대구점이 도보권으로 있어서 편리한 상권을 누릴 수있습니다.
비선호상권은 상업지이다보니 유흥주점, 노래방, 모텔이 근처에 많습니다. 직접 임장을 다녀왔는데 주변이 어수선하고 정돈되지 않은 느낌을 주는 곳이었습니다.
힐스테이트 동대구 센트럴 안전마진
힐스테이트 동대구 센트럴 분양권은 현재 2024년 7월 기준으로 84타입은 저층~ 중층은 마이너스 피 100~ 1000만원, 고층 매물은 무피로 구매 가능합니다.
그렇다면 본격적으로 힐동센 84타입 분양가 중위가격 6억을 기준으로 안전마진을 분석 해보겠습니다. 힐동센 주변 신축, 준신축 아파트, 대구 동구 대장 아파트를 정리 해봤습니다.
- 동대구역 센트럴시티자이: 2022년 입주, 84타입 매매가 6억
- 신천청아람: 2010년 입주, 84타입 매매가 3.8억
- 더샵 디어엘로: 2024년 입주, 84타입 매매가 6.5억 ~ 6.8억
- 동대구 비스타동원: 2021년 입주, 84타입 매매가 5.5억
- 이안센트럴D: 2021년 입주, 84타입 매매가 6.3억
저는 개인적으로 힐스테이트 동대구 센트럴과 시세를 비슷하게 갈 아파트를 동대구역 센트럴시티자이라 판단합니다. 이유는 위치적으로 가깝고 초등학교도 같은 신천초를 보내며 신축아파트가 이유입니다.
센트럴시티자이 아파트는 현재 호가가 6억입니다. 힐동센도 호가가 6억이죠. 하지만 아파트 연식이 힐동센이 4년 앞서므로 물가상승률을 반영 하면 3*4=12%, 12% 정도 더 비싸야 합니다. 그러므로 힐동센의 현재 2024년 7월 적정가는 약 6.6억이라 생각하고 안전마진이 충분히 있다고 생각합니다.
동구의 새로운 대장 아파트는 더샵 디어엘로가 될 것이고 현재 대구 부동산 침체기 + 입주장으로 힘든 시기를 겪고 있지만 향후 8억까지 충분히 갈 것이라 생각하고 힐동센도 그 뒤를 이어 갈 것이라 예상합니다.
모든 투자는 저의 개인적 견해이지 권유는 아닙니다.
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